Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N ВАС-9702/10 по делу N А56-20086/2009 "Если собственником всех долей в праве собственности на объект недвижимости стало одно лицо, то оно вправе, обратившись с заявлением к регистрирующему органу, избрать правовой режим недвижимого имущества как единого объекта"
Суть спора
ЗАО "Сканэкс" приобрело 231/232 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества. Право на указанную долю было зарегистрировано в ЕГРП, о чем было выдано соответствующее свидетельство.
В дальнейшем ЗАО "Сканэкс" приобрело оставшуюся 1/232 долю в праве общей долевой собственности на тот же объект, о чем также было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Поскольку ЗАО "Сканэкс" стало собственником всех долей в праве собственности на объект недвижимости, оно подало в регистрирующий орган заявление о выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и внесении изменений в ЕГРП, в том числе в части наименования вида зарегистрированного права — с общей долевой собственности на частную собственность.
В ответ на это заявление было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права общества на 231/232 доли в праве общей долевой собственности с указанием на оборотной стороне свидетельства, что ЗАО "Сканэкс" является собственником оставшейся 1/232 доли.
Полагая, что была допущена техническая ошибка, ЗАО "Сканэкс" обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 14.01.2009 N 11/09 об ее исправлении, однако в этом было отказано.
ЗАО "Сканэкс" посчитало, что такой отказ препятствует возникновению права собственности на объект недвижимости, и обратилось в арбитражный суд с заявлением обязать регистрирующий орган исправить техническую ошибку.
При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: правомерны ли действия регистрирующего органа?
Проблемы государственной регистрации права на недвижимое имущество при приобретении права собственности на объект недвижимости лицом, которое ранее приобрело все доли в праве общей долевой собственности на такой объект
Спор, разрешенный в рассматриваемом деле, является частным проявлением проблемы прекращения общей долевой собственности путем приобретения одним лицом всех долей в этом праве или всех частей недвижимого имущества (например, приобретение всех помещений в здании).
Данная проблема нашла отражение в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее — Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Согласно абз. 3 данного пункта, если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в ЕГРП соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается право собственности на отдельные помещения.
Спор, разрешенный в рассматриваемом деле, схож с ситуацией, разрешенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64. ЗАО "Сканэкс", приобретя все доли в праве собственности на объект недвижимости, по сути, стало собственником объекта в целом.
При этом следует отметить, что объединение приобретенных долей в целую часть действующим законодательством напрямую не предусмотрено, но и не запрещено. Поэтому нет препятствий в государственной регистрации права собственности на весь объект недвижимости, а не на все доли в праве собственности на него.
Необходимо обратить внимание на то, что в рассматриваемом деле ЗАО "Сканэкс" обратилось с требованием об исправлении технической ошибки.
В судебной практике сложилось следующее понимание технической ошибки: это несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, и записями в ЕГРП, которое после исправления не влечет изменения прав, поскольку права на имущество могут быть изменены только на основании правоустанавливающих документов (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 01.02.2010 по делу N А42-2612/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.06.2010 по делу N А32-11332/2009). Такое толкование основано на ст. 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости).
Соответственно, не является технической ошибкой несоответствие, исправление которого влечет возникновение, изменение или прекращение права на объект недвижимости (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 20.04.2009 N Ф03-1418/2009, от 17.04.2009 N Ф03-1416/2009).
Таким образом, в рассматриваемом деле изменение записи в ЕГРП посредством исправления технической ошибки было возможным, поскольку это исправление не изменило бы содержания права собственности на объект недвижимости.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды обосновали свою позицию тем, что действующее законодательство не предусматривает возможность объединения долей в праве собственности на недвижимое имущество. Кроме того, по смыслу ст. ст. 2, 12, 13, 14, 16, 17, 18 Закона о государственной регистрации недвижимости записи в ЕГРП должны соответствовать правоустанавливающим и другим документам, представляемым на государственную регистрацию, а сведения, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, — записям в ЕГРП.
Следовательно, если правоустанавливающими документами для внесения записей и выдачи свидетельств послужили договоры купли-продажи долей в праве собственности, то и данные записи, и свидетельства подтверждают наличие права собственности на доли в праве даже в том случае, если лицу принадлежит 100 процентов долей в праве собственности на это имущество.
ВАС РФ в Определении от 31.08.2010 N ВАС-9702/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора ввиду их необоснованности.
Судебная коллегия ВАС РФ применила к данному делу изложенный выше абз. 3 п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64: собственник всех долей в праве собственности на объект недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением об изменении сведений в ЕГРП в части вида зарегистрированного права с общей долевой собственности на частную.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Однако Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ регистрирующего органа исправить техническую ошибку и обязал его изменить сведения в ЕГРП в части вида зарегистрированного права ЗАО "Сканэкс" с общей долевой собственности на частную собственность в отношении спорного объекта недвижимости. При этом высшая судебная инстанция сформировала следующую правовую позицию.
Если собственником всех долей в праве на недвижимую вещь становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим недвижимой вещи как единого объекта.
В этом случае отказ во внесении сведений в ЕГРП по причине возникновения прав собственности на доли по разным основаниям не допускается.
Президиум ВАС РФ обосновал приведенную позицию тем, что сведения, вносимые в ЕГРП и содержащиеся в свидетельстве о праве собственности, не должны искажать правовой режим собственности в отношении объекта недвижимости.
По существу, формулируя данную позицию, Президиум ВАС РФ применил по аналогии абз. 3 п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, разъясняющий сходные отношения.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
наверх