КонсультантПлюсКоми

Приглашаем Вас принять участие в СЕМИНАРАХ-ТРЕНИНГАХ на актуальные темы
Подписаться на обзоры законодательства

Онлайн-интервью «Правовые аспекты управления многоквартирным домом» с куратором проекта «Коми ЖКХ» Александрой Афониной

← к списку онлайн-интервью Афонина А.С.

«Правовые аспекты управления многоквартирным домом»

В октябре 2015 года состоялось онлайн-интервью с куратором проекта «Коми ЖКХ» Александрой Сергеевной Афониной «Правовые аспекты управления многоквартирным домом». В ходе интервью Александра Сергеевна ответила на вопросы посетителей сайта.

Список вопросов и ответов:
  • Светлана (г. Сыктывкар): Если на фасаде многоквартирного дома имеется реклама и вывески находящихся в нем же юридических лиц, как ТСЖ получить доход от этого?

    Александра Афонина: Для начала нужно понять, что размещение каких-либо конструкций на стенах дома – это услуга, которая не всегда будет возмездной (т.е. за деньги). Между вывеской и рекламой есть существенная разница. Обращу Ваше внимание на позицию Верховного Суда РФ, выраженную в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. N 303-ЭС14-395, согласно которой за пользование фасадом жилого дома как общим имуществом собственников для целей размещения на нем вывесок (информационных табличек) владелец вывески не должен платить собственникам помещений дома, поскольку такие сведения он обязан размещать в силу требований Закона о защите прав потребителей (ст. ст. 9, 10 закона о ЗПП).

    Все другие конструкции должны быть отнесены к рекламным и могут быть размещены на общем имуществе дома за плату. Для размещения необходимо получить согласие собственников. ТСЖ также может согласовать размещение, но только в том случае, если собственники уполномочили его на собрании решать вопросы об использовании общего имущества. Следовательно, для получения дохода от рекламы необходимо на собрании принять решение о согласовании размещения и установить стоимость этих услуг.

  • Оксана (г. Сыктывкар): Александра, во дворе по адресу ул. Оплеснина, д.15 невозможно припарковаться в связи с разбитыми, частично не асфальтированными дорогами. Подскажите, к кому необходимо обратиться для решения этой проблемы?

    Александра Афонина: Нужно понять: находится ли разбитая дорога на земле, отнесенной к общему имуществу. Если земля с дорогой отнесена при межевании к дворовой территории, а следовательно, общему имуществу, то придется ремонтировать ее за счет средств собственников.

    Совсем другая ситуация возникает, если дорога находится в муниципальной собственности. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ к вопросам местного значения относится дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах городского округа и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест), осуществление муниципального контроля за сохранностью автомобильных дорог местного значения в границах городского округа, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, если заезд во двор не передавался в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а остался в муниципальной собственности, то содержать местную дорожную сеть в надлежащем состоянии – это компетенция органа местного самоуправления.

    На основании ст. 32 этого закона граждане имеют право на индивидуальные и коллективные обращения в органы местного самоуправления. Обращения граждан подлежат рассмотрению в порядке и сроки, установленные ФЗ от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». За нарушение порядка и сроков рассмотрения обращений граждан должностные лица местного самоуправления несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

    Заявление с требованием привести дороги в надлежащее состояние либо отправить почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо лично передать в секретариат или канцелярию администрации. Далее в течение 30 дней на Ваше заявление должен поступить ответ из Администрации. Если администрация никак не реагирует, необходимо обратиться в прокуратуру.

    Вот образец заявления в администрацию:

    В Администрацию __________________________
    от ______________________
    ________________________,
    проживающего по адресу: ________________________
    контактный телефон __________

    Заявление

    Я являюсь собственником квартиры в многоквартирном жилом доме №________ по ул.___________________. Асфальтовое покрытие внутри дворовой территории и проезды к ней пришли в негодность: _____________________________ (указать все повреждения).

    Данная дорога обеспечивает проезд к многоквартирным домам №_______________ (указать номера соседних домов, к которым подходит дворовая дорога). Многочисленные повреждения дорожного покрытия, размеры каждого из которых превышают нормативы, установленные ГОСТ Р 50597-93, могут представлять серьезную опасность для дорожного движения.

    Согласно п.4 ст.6 федерального закона №196-ФЗ от 10.12.1995 г. «О безопасности дорожного движения» органы местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции самостоятельно решают вопросы обеспечения безопасности дорожного движения.

    Согласно п.1 ст.12 федерального закона №196-ФЗ от 10.12.1995 г. ремонт и содержание дорог на территории Российской Федерации должны обеспечивать безопасность дорожного движения. Согласно п.2 ст.12 федерального закона №196-ФЗ от 10.12.1995 г. обязанность по обеспечению соответствия состояния дорог при их содержании установленным техническим регламентам и другим нормативным документам возлагается на лица, осуществляющие содержание автомобильных дорог. Согласно п.5 ст.14 федерального закона №131-ФЗ от 06.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения относится «дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест), осуществление муниципального контроля за сохранностью автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения…» Согласно ст.13 федерального закона №257-ФЗ от 08.11.2007 г. «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности Российской Федерации» «к полномочиям органов местного самоуправления в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности относятся:

    • п.1 - «осуществление муниципального контроля за обеспечением сохранности автомобильных дорог местного значения».
    • п.6 - «осуществление дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения». Согласно п.3.1.1 ГОСТ Р 50597-93 «Автомобильные дороги и улицы, требования к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения» покрытие проезжей части не должно иметь просадок, выбоин, иных повреждений, затрудняющих движение транспортных средств с разрешенной Правилами дорожного движения скоростью. Максимальный срок, предусмотренный ГОСТ Р 50597- 93 для исправления повреждений дорожного покрытия, составляет 10 суток. Все требования данного стандарта являются обязательными и направлены на обеспечение безопасности дорожного движения, сохранение жизни, здоровья и имущества населения, охрану окружающей среды.

    На основании вышеизложенного прошу:

    • Проверить состояние автодороги по указанному адресу на соответствие требованиям ГОСТ Р 50597-93.
    • Произвести ремонт дорожного покрытия.

    «___» ________________ 201_ г. ____________________

  • Алексей Леонардович (г. Сыктывкар): Какую процедуру надо пройти если наш дом хочет отказаться от услуг УК?

    Александра Афонина: Необходимо решением общего собрания расторгнуть договор с управляющей компанией. Обращаю Ваше внимание на то, что расторгнуть его можно только в том случае, если компания не исполняет условия договора.

  • Анатолий (г. Сыктывкар): Как обязать управляющую компанию отчитываться перед жильцами – какие суммы денег и на что были потрачены – например, раз в квартал в печатном виде?

    Александра Афонина: Предлагаю Вам пошаговую инструкцию:

    1. Подготовить заявление:

      ООО «Управляющая компания»
      г. ________________
      от __________________
      г. _________________________

      ЗАЯВЛЕНИЕ
      о предоставлении информации


      Я являюсь собственником квартиры по вышеуказанному адресу в доме, который управляется вашей организацией.
      На основании постановления Правительства РФ от 23.09.2010 №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами", прошу направить мне нижеуказанную информацию:
      1) сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.
      2) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации, в частности:
      — сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (количество денежных средств, полученных от населения за коммунальные услуги в отдельности по каждой услуге; объем начислений собственникам помещений МКД в натуральных единицах и денежном выражении в отдельности по каждой услуге);
      — сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (количество денежных средств, перечисленных РСО и подрядным организациям в отдельности по каждой услуге; объем начислений РСО и подрядными организациями управляющей компании в натуральных единицах и денежном выражении).
      3) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в частности:
      — об услугах, оказываемых управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (указать перечень и стоимость из расчета на 1 кв. м.);
      — об услугах, оказываемых управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;
      — об учёте собственников помещений в многоквартирном доме, наличию у них индивидуальных приборов учёта, их исправности и контроля за передачей показаний приборов учёта(указать количество, даты проводимых проверок);
      — об иных услугах по управлению многоквартирным домом.
      4) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в частности:
      — план работ на 20__ год по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;
      — сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за 20__ год;
      — сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за 20__ год;
      — сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).
      5) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в частности:
      — описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена законодательством РФ или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
      — стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).
      6) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, в частности:
      — перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;
      — тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы (с указанием реквизитов нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены).
      — тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.
      7) В случае повышения тарифов (ставок оплаты) за жилищно-коммунальные ресурсы по сравнению с 20__ годом прошу также сообщить % увеличения, причины и основания данного повышения.
      8) Также прошу сообщить привлекалась ли управляющая компания (её должностные лица) в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами, сколько раз и направить копии документов о применении мер административного воздействия, и сообщить о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

      Запрашиваемую информацию прошу предоставить посредством почтового отправления на указанный обратный адрес.
      Собственник ____________________ / ______________ /

    2. Направить заявление в управляющую компанию заказным письмом с уведомлением о вручении или отнести лично, на копии проставить отметку о вручении.
    3. Получить и проанализировать отчет. Если ответ не получен, направить жалобу в ГЖИ и прокуратуру о привлечении к ответственности за непредставление отчетности:

      В Государственную жилищную инспекцию
      _________________________________________
      (указать наименование населенного пункта)
      Адрес: __________________________________
      от ______________________________________
      (ФИО заявителя)
      проживающего по адресу:
      ________________________________________
      (Адрес и контактный телефон)


      Заявление

      Наш многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: _______________________________, обслуживается управляющей организацией/ТСЖ _____________________________.

      Согласно пункту 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации от 23.09.2010 г. № 731.

      Несмотря на обязывающие положения указанных норм, управляющая организация не обеспечила доступ собственников помещений в многоквартирном доме посредством размещения на официальных сайтах в сети Интернет (печатных изданиях, общедомовых стендах) к следующей информации (НУЖНОЕ ПОДЧЕРКНУТЬ):

      • Общей информации об управляющей организации;
      • Основных показателях финансово-хозяйственной деятельности;
      • Сведений о выполняемых работах, оказываемых услугах;
      • Порядка и условий оказания услуг;
      • Сведений о ценах (тарифах) на коммунальные услуги;
      • Иные нарушения ______________________________

      Руководствуясь п.10 ст. 161, ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также нормами Постановления Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирным домом»,

      ПРОШУ:

      Обязать управляющую организацию устранить указанные нарушения и привлечь виновных лиц к административной ответственности.


      _________________
      Дата

      _________________ /_________________
      Подпись / Расшифровка подписи

       
    ВАЖНО!

    Коммунальные услуги:
    начислено РСО за год = начислено собственникам УК за год (с учетом объемов на ОДН и корректировок)
    получено РСО = получено УК
    Содержание и ремонт:
    выполнено работ УК = начислено собственникам за работы УК

    ДОБРОСОВЕСТНЫЕ КОМПАНИИ ВСЕГДА ИМЕЮТ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПЕРЕД РСО И ПОДРЯДЧИКАМИ НА СУММУ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ЖИЛЬЦОВ ДОМА!

  • Наталия (г. Сыктывкар): В чьей компетенции замена почтовых ящиков в многоквартирном доме?

    Александра Афонина: Статья 31 закона «О почтовой связи» гласит: «Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов». Следовательно, эта услуга должна содержаться в смете работ по содержанию и ремонту. Либо замену осуществляет сам собственник.

  • Валерий (г. Сыктывкар): Кто и как часто должен контролировать финансовую деятельность кооперативного дома? Каковы температурные нормы подачи горячей воды в дом и как можно проверить их соблюдение?

    Александра Афонина: Собственники могут и должны контролировать работу управляющей организации, которой является, в том числе, и ЖКС. Этот контроль осуществляется в порядке, установленным Жилищным кодексом.

    Качество воды в точке поставки (стена многоквартирного дома или тепловой узел дома, этот момент должен быть урегулирован договором теплоснабжения) должно быть прописано в договоре теплоснабжения или поставки горячей воды. В любом случае, температура на границе балансовой принадлежности не должна быть ниже 65 градусов, чтобы в точке разбора (из крана) она соответствовала нормам.

  • Надежда (г. Сыктывкар): На каком основании от имени собственника жилья заключается договор в одностороннем порядке с компанией, которая не является управляющей компанией, на проведение капитального ремонта и производится сбор денежных средств на эти цели? Ведь на основании ГКРФ договор – это форма сделки двух или более сторон по взаимному согласию.

    Александра Афонина: Плата за капитальный ремонт является обязательным платежом. Согласно Жилищному кодексу заключения договора с региональным оператором не требуется.

  • Николай (г. Сыктывкар): Законно ли взимание денежных средств на капитальный ремонт в случае, если дом является новостроем (менее 5-ти лет)?

    Александра Афонина: До настоящего времени является законным. 22 октября Государственный Совет РК принял поправки в закон. С момента вступления в силу поправок жители новостроек возрастом менее 5-ти лет не будут платить за капитальный ремонт.

  • Евгений (г. Сыктывкар): Какие документы необходимо собрать для смены управляющей компании?

    Александра Афонина: Для смены УК необходимо провести внеочередное собрание. Для собрания нужно:

    1. Выбрать помещение или участок для проведения собрания.
    2. Подготовить реестр собственников жилых и нежилых помещений МКД.
    3. Уведомить письменно собственников не менее чем за 10 дней до проведения собрания. В уведомлении проинформировать собственников о причины необходимости проведения собрания.
    4. Повести собрание: проверить есть ли кворум (в собрании должны принять участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов), по каждому вопросу проголосовать и провести подсчет голосов, оформить протокол собрания.
    5. Довести итоги общего собрания до всех собственников.
    6. Уведомить управляющую компанию о принятых решениях.
  • Юлия (г. Сыктывкар): Хотелось бы узнать порядок формирования счета на капитальный ремонт в многоквартирном доме.

    Александра Афонина: Существует два варианта: 1. общий (котловой) счет; 2. собственный счет, который открывается на основании решения собственников.

  • Андрей (г. Сыктывкар): Живу в панельном доме 1968 года постройки. Фасады соседних домов привели в порядок (покрасили, зашпаклевали, крышу покрыли профнастилом). Что нужно сделать, чтобы и наш дом привели в порядок? К кому обращаться?

    Александра Афонина: Сегодня, чтобы провести работы, входящие в капитальный ремонт, необходимо дождаться, когда подойдет срок в региональной программе капитального ремонта. Есть и второй вариант: провести общее собрание и принять решение о проведении этих работ. Не стоит забывать, что на собрании необходимо принять решение о источнике финансирования этих работ.

  • Александр (г. Сыктывкар): В последнее время стали приходить письма со счетом на оплату капремонта. В нашем ТСЖ на эти цели выделен отдельный субсчет в банке, куда ТСЖ перечисляет денежные средства. Подтвердите пожалуйста, что у нас нет необходимости оплачивать внешние счета на капремонт.

    Александра Афонина: Счет, на который ТСЖ переводит деньги на капремонт, должен быть признан специальным: только на таком виде счета могут храниться деньги на капитальный ремонт. Процедура предусмотрена Жилищным кодексом. На общем собрании жильцов принимается решение об открытии специального счета. Об этом в обязательном порядке уведомляется Комитет ЖКХ.

  • Александр (г. Сыктывкар): В нашем дворе установлены шлагбаумы для автомобилей. Установлены уже давно – пару лет назад. Но никак не могут запустить! Видимо возникли юридические сложности с оформлением и выдачей электронных ключей. Подскажите, если есть оптимальное решение по порядку их выдачи и оформления: на основе каких документов должны выдаваться ключи?

    Александра Афонина: По данному вопросу лучше встретиться лично и детально обсудить ситуацию. Прошу подойти в исполнительную дирекцию Общественной палаты РК.

наверх
  
Правовые услугиКонсультантПлюсКоми
167000, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, д. 108/3
Телефон: +7 (8212) 29-15-51
Мы работаем пн-пт 9:00-18:00www.consultantkomi.ru